Как по закону сдать квартиру

Как самостоятельно сдать квартиру в аренду по закону и платить налоги

Договор аренды или найма – основной документ, в котором прописываются все условия аренды, права и обязанности сторон сделки. Хотя часто этот договор называют именно договором аренды, нужно знать, что такой документ составляется только в том случае, если жилье сдают юридическому лицу, а вот в том случае, если жилье сдается лицу физическому, заключают договор найма. Первый подлежит обязательной регистрации, если оформляется сроком на год и более, а договор найма не подлежит обязательной регистрации ни при каких сроках оформления.

Удобнее всего найти нанимателя жилья через родственников или друзей. Однако не стоит бояться давать объявление через интернет или печатные источники. Другое дело, что при показе квартиры нельзя встречать посетителей одному, лучше предварительно позвать кого-то из близких или соседей. Нельзя сказать, что при сдаче жилья лучше отдавать предпочтение семейным парам или студенткам. Нет никаких универсальных способов предварительно узнать, насколько добросовестным окажется наниматель, скорее всего, это можно будет понять только после личной беседы. Существуют и некоторые специальные методы проверки нанимателей. Например, действительность паспортных данных можно проверить на сайте http://services.fms.gov.ru/, а чтобы узнать платежеспособность человека, достаточно попросить у него справку о доходах.

Как по закону сдать квартиру

На сегодняшний день сдача квартиры в аренду является неплохим подспорьем к семейному бюджету или к пенсии, при условии, конечно, что есть «лишние» площади, которые возможно сдать. Для других категорий граждан предоставление в аренду жилых квартир является стабильным и прибыльным видом бизнеса, поскольку данная услуга пользуется активным спросом.

Согласно российскому законодательству любые доходы, полученные на территории страны, обязаны облагаться определенными видами налогов. Не является исключением и услуга сдачи квартир в аренду. Однако, как утверждают некоторые эксперты, в России не все граждане официально оформляют свою деятельность, связанную со сдачей жилплощади в аренду, и соответственно, не все платят налоги. Кто-то не делает этого по незнанию, кто-то — по нежеланию. Поэтому в нашей статье мы решили рассказать, как сдать квартиру официально, что за этим следует, какие суммы налогов придется заплатить, как отчитываться перед налоговой инспекцией и какое наказание предусмотрено за работу нелегальным образом.

Сдать квартиру и не платить налоги

В договоре имеет смысл указать количество и состав лиц, которые проживают в квартире совместно с нанимателем. Если он собирается поселиться в ней вместе с родственниками, надо перечислить в договоре найма всех членов семьи, так как по закону они имеют право пользоваться квартирой наравне с нанимателем. Кроме того, за все действия указанных лиц, нарушающие условия договора, перед собственником квартиры несет ответственность наниматель.

Арендодателям не обязательно регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, но собственники, получающие доход от сдачи квартир, обязаны уплачивать с такого дохода налог — 13% суммы, полученной в год. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.

Я имею право

Если собственник сдает жилье юридическому лицу, тогда придется заключать еще и договор аренды. При этом юридическое лицо, то есть организация, имеет право снимать квартиру исключительно для проживания своих сотрудников, но не использовать ее под офис или складское помещение.

Чтобы защитить себя в случае конфликтных ситуаций, первым делом необходимо подтвердить условия сдачи квартиры и сам факт найма грамотно составленным соглашением (договором) с жильцом. Как иначе вы докажете, на какую сумму оплаты и с какой периодичностью вы договаривались? Какие вещи присутствовали в квартире и каким было их состояние? При наличии договора вы сможете подать на нерадивых жильцов в суд, ссылаясь на то, что условия соглашения не выполняются. А если придется обращаться за помощью в милицию, то договор поможет доказать, кто и на каких именно условиях сдавал квартиру.

Интересное:  Прописка и регистрация разница

Как сдать квартиру выгодно и по закону

Если жилье сдается в аренду юридическому лицу, то налог на доходы физических лиц удерживает фирма-арендатор, которая выступает в роли налогового агента (п.1 ст. 226 НК РФ). Сдача декларации в налоговые органы в этом случае ненужна. Организация–арендатор самостоятельно обязана посчитать и уплатить все, что причитается государству.

Итак, вы сдаете квартиру, то есть вы обязаны платить налог на доходы физических лиц. Ставка налога зависит от того, кто сдает жилье. Другими словами вопрос в том кем является арендодатель? Если это обычное физическое лицо, то он платит 13 % от получаемого дохода.

Адвокатские истории

1. Договор «по любви»: удобно, но страшновато
Как рассказал вице-президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Виктор Несин, существует два варианта аренды квартиры. Причем оба они законны, но в каждом из них присутствует договор.
Первый – аренда по договору, который заверен только подписями двух сторон – арендодателя, и того, кто арендует жилье. Такой документ, вопреки расхожему мнению, все же имеет нормальную юридическую силу в суде. По закону заключать договор без нотариуса можно, если вы собираетесь отдать квартиру в аренду на срок до 3 лет. На практике, этот срок обычно гораздо меньший – киевляне сдают в аренду квартиры максимум на полгода-год, а потом просто продлевают договор. Это, конечно, не самые выгодные для арендатора условия. Ведь при заключении нового договора, даже если жилье не меняется, то может очень поменяться сумма аренды. А договор такие изменения призван контролировать. Причем, это не шуточки – на самом деле арендатор вправе отказаться платить больше за квартиру, которую снимает. Если, конечно, в договоре проставлена определенная сумма. Заставить платить больше арендодатель не имеет права.

Несмотря на то что квартиру в нашей стране надо сдавать законно, прозванивая нотариальные конторы, мы сталкивались с непониманием наших мотивов, и даже с недоумением. По-видимому, мы оказались чуть ли не первыми в Киеве желающими «светить» свою прибыль от аренды.
Тем не менее, по мнению специалистов, законная аренда имеет ряд преимуществ.
В первую очередь, позволяет максимально обезопасить свои риски и арендодателю, и арендатору. После подписания сделки с заверенным договором хозяин квартиры отправляется прямиком в жэк. Там он регистрирует тот факт, что его квартира находиться в аренде. С момента такой регистрации все претензии жэка касаются новых жильцов-арендаторов. Сюда входят не только задержки по квартплате, но также и претензии в случае затопления, нанесения любого вреда имуществу соседей и т. п. При нанесении вреда самой квартире, с арендаторов тоже можно спросить, причем вполне законно. В случае, если арендаторы покинут квартиру, прихватив хозяйскую мебель, технику или даже посуду – на них вполне можно писать заявление в милицию. А вот арендатора-«призрака» разыскивать вряд ли станут.
А для того, кто снимает жилье, законный договор вообще желателен. Ведь арендатор не несет никаких дополнительных материальных трат – налоги-то с хозяина жилья спрашивают. Зато такой договор будет заключен грамотно, и обыграть его пункты в суде в пользу арендодателя будет сложно. Кроме того, наличие справки из БТИ и полного перечня всего находящегося в квартире обезопасит арендатора от несправедливых претензий. Однако, практика показывает, что уговорить хозяина решать все законными методами фактически невозможно. А недоумение нотариусов – лишнее доказательство того, что сдача жилья «по закону» у нас почти не практикуется.

Как правильно сдать квартиру в аренду? Налог за аренду квартиры

Перед сдачей квартиры в аренду сначала необходимо подготовить ее к проживанию новых жильцов. Если в ней давно не производились ремонтные работы, обновите обои, потолочное и напольное покрытия. Благодаря даже недорогому косметическому ремонту ваша квартира станет выглядеть более презентабельно. А значит, вы сможете сдать ее на более выгодных условиях. Также необходимо уделить внимание ремонту сантехнического оборудования и электрики. Обезопасите себя и вашего будущего арендатора от возможных неприятностей, например, замыкания электропроводки или затопления соседей снизу. Если вы хотите выгодно сдать квартиру в аренду, сделайте ее уютной и комфортной для проживания. Меблируйте ее и оснастите необходимыми бытовыми приборами типа телевизора, стиральной машины и холодильника. Свои личные, памятные или ценные вещи, а также документы из квартиры необходимо забрать. После подготовительных работ, ремонта и обустройства приведите в порядок документы на квартиру. Погасите все долги за коммунальные услуги. При необходимости отключите городской телефон или междугороднюю связь.

Интересное:  Штраф если вовремя не прописался

После подготовки вашего жилья к сдаче можно приступать к поиску квартиранта. Вы можете сделать это самостоятельно или обратиться за помощью в городские агентства недвижимости (за некоторую плату или даже бесплатно они могут взять на себя обязательства по поиску клиентов). Дайте объявление на специализированных сайтах в сети интернет, а также поместите его в газеты. Как только вы найдете потенциального квартиросъемщика, обсудите с ним все нюансы и придете к консенсусу, можно будет приступать к оформлению необходимых документов. Важно: документы может подписывать только собственник — тот, кто владеет жильем на праве собственности, или тот, у кого есть доверенность на сдачу квартиры в аренду.

Как сдать квартиру по закону

Правда, юристы уже нашли лазейку, позволяющую законно не платить налог с доходов от сдачи квартир. Хозяева жилья могут заключить со съемщиками договор безвозмездного пользования квартирой. Если заверить такой договор у нотариуса, претензии налоговых органов станут безосновательны. Тем, кто не уверен в порядочности квартиросъемщиков, эксперты советуют заключать договор о присмотре за квартирой в отсутствие хозяев.

Однако такое положение вещей в корне неверно. Гражданское законодательство требует заключения договора найма (поднайма) жилого помещения. И наличие такого договора обезопасит наймодателя от многих возможных неприятностей. Ведь в любое время могут найтись «доброжелательные» соседи, а чаще всего – сами наниматели (хозяин квартиры повысил цену за жилье или нашел других квартирантов, или преждевременно выселяет и т.д.), которые «настучат» в ЖЭС, участковому милиционеру или сразу в налоговую инспекцию о том, что собственник сдает комнату или квартиру и при этом не платит налоги. Получив сигнал о несанкционированной сдаче жилья, вас вызовут в налоговую инспекцию или посетят вашу квартиру, и тогда отговорки не помогут, по решению суда вам придется уплатить не только подоходный налог за весь период, в течение которого сдается жилье, и пеню, но и серьезный штраф.

Сдавать квартиру официально? Почему именно так, что учесть, и как минимизировать риски

Каждый хочет получать доход от своей деятельности, аренда не исключение. Для того, чтобы определить потенциальный доход, можно посмотреть аналогичные предложения по аренде: квартиры в вашем районе примерно в таком же состоянии, например, воспользовавшись нашим индикатором арендных ставок .

Договор найма не нужно регистрировать, вне зависимости от срока, на который он заключается. Хотя позднейшие наши исследования показали, что есть разъяснения и подзаконные акты, которые, тем не менее, обязывают договора найма, заключенные на срок от одного года регистрировать. Помимо этого, необходимо понимать, что долгосрочный договор найма влечет ха собой не только обязательность его регистрации, но и существенно расширяет права нанимателя.

Закон Онлайн

  • размер ежемесячной суммы, которую обязуется выплачивать арендатор;
  • сроки оплаты (рекомендуем указывать точную расчетную дату, вплоть до конкретного времени);
  • опись личного имущества хозяев и разрешение им пользоваться съемщикам (конкретно каким и в какой степени);
  • кто оплачивает «коммуналку» (владелец или арендатор), максимальная сумма расходов;
  • порядок проверки жилья владельцем (время, периодичность);
  • указывается, сколько людей будет проживать в квартире;
  • в договоре обязательно фиксируются данные о приватизации и собственниках квартиры;
  • процедура возмещения возможных убытков (порча имущества, просрочка или неуплата за аренду).

Кстати, как оформить договор аренды квартиры правильно, волнует не только хозяина квартиры, но и съемщиков. Не хотелось бы получить жилье с огромными непогашенными счетами коммунальные услуги и «повесить» долги на себя. Факт отсутствия задолженностей арендатор вправе потребовать указать в договоре.

Ссылка на основную публикацию