Продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Ребенок в доме: как продать квартиру с несовершеннолетним собственником

Как правило, помимо заявления, собственник отчуждаемого жилого помещения, который инициировал продажу, предоставляет в органы опеки и попечительства муниципального образования, где находится отчуждаемое имущество, сведения о том, что на имя несовершеннолетнего уже приобретено другое жилое благоустроенное помещение в размере не менее, чем ранее занимаемое, или, в случае со встречной покупкой, когда жилье еще не приобретено, может понадобиться предварительный договор купли-продажи, чтобы получить согласие органов опеки.

После этого, комиссия опеки рассматривает все документы, и глава администрации муниципального образовании за своей подписью выносит постановление, в котором указывает, дают органы опеки и попечительства согласие на отчуждение или нет «На решение этого вопроса уходит от двух до четырех недель, – добавляет Казанская. – Это постановление в обязательном порядке предоставляется в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации сделки. Если его не будет – регистрация будет приостановлена, а если документ так и не поступит, или не будет согласия на отчуждение – в регистрации будет отказано».

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

А вот если семья переезжает … в другой город, посёлок или село в Украине? Проверить, будут ли соблюдены имущественные права ребёнка — невозможно, вернее очень сложно. Ведь данная ситуация вполне может быть обычным обманом. Родители написали заявление в органы опеки и попечительства, что семья переезжает в другой город или село, и там они купят квартиру или дом большей площади (в том числе и на ребёнка), и что имущественное положение несовершеннолетнего только улучшится, но для всего этого необходимо продать квартиру. В большинстве случаев — это правда. Но бдительный покупатель всегда (!) должен учитывать возможность мошенничества и перестраховать себя. Поэтому старайтесь внимательно рассматривать подобные ситуации и просите доказательства того, что несовершеннолетний ребёнок будет временно хотя бы где-то «прописан» (например, у родственников). Можно связаться с тем городом или селом, которые указывают продавцы, и выяснить, — действительно ли существуют » эта улица и этот дом» и живут ли в нём родственники несовершеннолетнего и могут ли (хотят ли) прописать у себя ребёнка, пока его родители за вырученные деньги не купят новое жильё.

  • В разрешении опекунского совета, как правило, присутствует фраза, что продажа квартиры разрешается … « при предварительном приобретении » для несовершеннолетнего (на его имя) «такой-то» части квартиры по «такому-то» адресу. То есть покупку квартиры для несовершеннолетнего ребёнка нужно осуществить ДО продажи старой квартиры. Подобная фраза указывается для тех родителей, которые могут случайно «забыть» приобрести квартиру для ребёнка, который не умеет постоять за себя самостоятельно. И хотя, продажа одной и покупка другой квартиры, как правило, происходят одновременно у одного и того же нотариуса, но (для неукоснительного выполнения решения опекунского совета) просите сделать в «нотариальной книге» запись по покупке квартиры раньше записи по продаже, как-будто Вы купили раньше, чем продали.
  • Опекунский совет даёт разрешение на продажу квартиры при условии предварительного приобретения для ребёнка не просто какого-то другого равнозначного жилья, а указывается КОНКРЕТНАЯ КВАРТИРА . То есть приобрести для ребёнка разрешается можно ИМЕННО ЭТУ квартиру а не какую-то другую, пусть даже большей площади. Так что ДО продажи Вашей недвижимости квартира для покупки должна быть уже найдена. А в случае «срыва» покупки квартиры уже после получения разрешения (такое, увы, тоже бывает), придётся искать другую квартиру и… снова подавать документы в органы опеки и попечительства.
  • Некоторые трудности могут возникнуть при получении разрешения опекунского совета, когда взамен продаваемого жилья планируется купить квартиру в новостройке или с помощью ипотеки.
Интересное:  Что положено от государства матерям одиночкам

Продать квартиру с несовершеннолетними детьми

Не лишним будет обращение к риэлтору, который проконсультирует вас по всем вопросам. Для подачи заявления на разрешение органов опеки и попечительства на осуществление продажи квартиры нужны определенные документы. Во-первых, это паспорта родителей и свидетельство о рождении ребенка (если ребенку уже исполнилось 14 лет, от него тоже требуется паспорт, так как свидетельство о рождении уже не является удостоверением личности). Далее нужно предъявить оригинал свидетельства, устанавливающего право на квартиру, документы на новую квартиру (при обмене), выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации ребенка. Если ребенку больше 14 лет, необходимо его письменное согласие на продажу квартиры. Так же необходима справка из бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости продаваемой квартиры.

Права несовершеннолетних контролируют органы опеки и попечительства, поэтому, если ребенок является собственником квартиры, ее продажа может быть осуществлена только с их согласия. В ситуации, когда родители приватизировали квартиру и оформили в собственность только на себя, а ребенок там только зарегистрирован, он может оспорить сделку продажи квартиры, когда ему исполнится 18 лет. Если же ребенок достиг совершеннолетия к моменту продажи, он должен предоставить письменное заявление о том, что он осведомлен о продаже данной квартиры и знает, что его права при приватизации не были соблюдены. Все это делается опять же под контролем органов опеки.

Особенности продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком

Пока ребенок не достиг возраста 14 лет, его подпись не требуется для совершения всех необходимых действий. С получением паспорта дети уже должны самостоятельно ставить подпись на юридически значимых документах, однако для этого в обязательном порядке потребуется согласие родителей.

Установив такое соответствие, органы опеки оформляют заключение о возможности продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним гражданам. Одновременно выдвигается условие о приобретении в собственность детей новой квартиры с обязательным уведомлением органа опеки о такой сделке.

Две ошибки продавцов квартир, в которых есть доля несовершеннолетнего ребенка

И тут я подхожу к главной теме сегодняшней статьи. Где выделять долю? И сколько? Я часто встречаюсь с мнением продавцов, что все легко и просто. Допустим, есть квартира общей площадью 60 кв.м., которая была приватизирована на пятерых – бабушка, дедушка, их дочь, их зять и внук. Внук, понятное дело, несовершеннолетний и у него получается 1/5 доля в квартире, что от 60 кв.м. составляет 12 кв.м. И родители решают, что вот сейчас они купят какую-нибудь дешевую комнатку, оформят ее целиком на ребенка и все будет замечательно.

Жили-были дед и баба, ели кашу с молоком в трехкомнатной квартире. И была у них…Нет, не курочка ряба. Дочка – умница и красавица, которая родила им внука. Естественно, когда речь зашла о приватизации квартиры, то приватизировали они ее на четверых. «Трешка» была по площади 65 кв.м. Соответственно, если считать по метрам, то на несовершеннолетнего ребенка приходилась доля равная приблизительно 17 кв.м. Прошло немного времени, дочка с мужем уехали за границу, обустроились там и забрали к себе бабушку с дедушкой и сыном. Квартиру решили продать. Стоит пустая, квартирантов почему-то не захотели пускать, только коммунальные платежи тянет – одни расходы. Посчитали, что 17 кв.м. общей площади это маленькая гостинка. Недолго думая, взяли задаток за свою «трешку», передали задаток за самую дешевую гостинку, которую только сумели найти, собрали документы и пошли в органы опеки. А не тут-то было.

Несовершеннолетние дети и сделки с жильем: где подвох

Кроме того, говорят специалисты, органы опеки очень не любят, когда берут ипотеку под залог квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний ребенок. Все дело в недобросовестных застройщиках: ведь случаев, когда обманутые дольщики брали кредит, продавали свои квартиры, вкладывали все деньги в строящееся жилье, а в результате оставались ни с чем, великое множество.

Интересное:  Заполнение ндфл при покупке квартиры

А вот если у членов органов опеки возникают вопросы, то в этом случае решение принимается коллегиально. Конечно же, органы попечительства смотрят, чтобы новая квартира была не хуже продаваемой, но, конечно, существует индивидуальный подход. К примеру, бывали ситуации, когда родители были вынуждены продать большую квартиру и поменять ее на меньшую, так как были нужны деньги на операцию ребенку. Конечно же, в этом случае органы опеки пошли навстречу. Но в этом случае нужно было предоставить весь пакет документов и справок.

Как происходит купля-продажа квартиры с несовершеннолетними

Однако получить выписку не так просто, как кажется. Закон разрешает производить данную процедуру только при условии одновременной прописки ребенка в другом жилом помещении. Это связано с запретом государства о выписывании ребенка в «никуда». Отсюда возникает много проблем: родители без иного жилого помещения не имеют возможности прописывать детей в другом месте.

Частый случай: разрешение органов опеки еще не получено, но продавец уверяет, что все вопросы с государственным органом будут улажены после совершения сделки. В таких ситуациях есть большая вероятность приобрести жилье незаконно. Помимо этого, любой суд признает сделку недействительной, а это может породить новые судебные разбирательства. Поэтому важно проверить недвижимость на предмет обременения перед его покупкой.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

При продаже недвижимости собственники сталкиваются с рядом проблем. Это не только поиск покупателя и переезд на новое место жительства. Продавцам нужно учитывать все юридические аспекты и разного рода мелкие нюансы, касающиеся процесса купли-продажи, чтобы избежать неприятностей в дальнейшем.

Желая продать квартиру, продавец часто не задумывается о том, что это очень хлопотно формально. Зато покупатели, наоборот, не желая столкнуться с проблемами в будущем, стараются максимально вникнуть в каждую мелочь и оформить все документы надлежащим образом и по закону.

Продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

  • Если у ребенка имеется своя доля собственности в жилье (вне зависимости от его регистрации), то из этого следует, что он относится к участникам сделки и, соответственно, от органов опеки и попечительства нужно соответствующее согласие;
  • Если ребенок зарегистрирован в жилье, но не имеет доли в праве владения, однако, пребывает под опекой или он остался без родителей, то, исходя из позиции, обозначенной пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса РФ, можно обойтись без разрешения.
  • Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и сопутствующее этой сделке приобретение отдельной доли для ребенка в приобретаемом жилье;
  • Реализация жилья, где зарегистрирован ребенок, и отдельное выделение в его пользу личной доли в другом жилье (к примеру, у дедушки). Этот вариант приемлем, если приобретение жилья не запланировано.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Разрешение органов опеки должно быть выдано через две рабочих недели после подачи заявления. В документе будет чётко указан адрес жилплощади, которая продаётся, и адрес приобретаемого взамен жилья. После этого все проживающие в квартире должны быть из неё выписаны. Последним этапом станет заключение сделки купли-продажи квартиры.

При подаче документов для получения разрешения опекунского совета должны присутствовать оба родителя детей или же их опекуны. Если кто-то из них не имеет возможности присутствовать лично, например, когда супруги в разводе, или второй родитель против продажи доли несовершеннолетнего ребенка, решение будет приниматься через суд. Избежать судебного разбирательства можно, если второй родитель подаст письменное согласие на продажу недвижимости с долей детей, заверенное у нотариуса. Если же второй супруг умер, нужно предоставить свидетельство о смерти.

Ссылка на основную публикацию