Оценка доли владения квартиры

Оценка доли в квартире

Общая долевая собственность — это отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом (например, при наследовании по закону), или соглашением участников общей долевой собственности (например, договор простого товарищества). Если размер долей участников не определен на основании закона и не установлен соглашением участников долевой собственности, доли признаются равными.

В первом случае оценщик будет рассчитывать стоимость именно выделенных помещений, т.е. оценка комнаты. Во втором же случае оценка будет производиться именно доли в квартире. При определении рыночной стоимости доли в квартире, оценивается сначала вся квартира, а затем рассчитывается стоимость конкретной доли.

Продажа доли в квартире: ситуации и нюансы

Владельцы долей квартиры вправе продать их одному и тому же покупателю. При этом, по желанию сторон сделки, могут заключаться как отдельные договоры каждым продавцом, а также можно заключить многосторонний договор (продавцов несколько, покупатель один). Согласно ст. 554 ГК РФ в таком договоре должны быть поименованы доли продавцов каждая по-отдельности (включая цену каждой доли). Налоговый вычет с продажи каждый продавец также получает индивидуально.

  • Доля в виде комнаты (например, в коммуналке) может быть продана родственнику только при условии, если от покупки откажутся другие жильцы квартиры (соседи), имеющие преимущественное право на покупку.
  • Если имущество принадлежит супругам, оно считается общей собственностью и продажа части квартиры одним супругом другому будет незаконнной (согласно ст. 153 ГК РФ сделка влечет изменение, установление, прекращение прав, а при купле-продаже между супругами, квартира как была их общей собственностью, так и остается). Если есть необходимость перераспределить имущество, мужу и жене лучше прибегнуть к дарению или составлению брачного договора, в котором прописать доли, и условия их раздела.
  • Если сделка проводится между другими родственниками, она совершается в общем порядке (описанном выше), но обязательно составляется акт передачи денег, чтобы сделку невозможно было признать мнимой.
  • Налог на доходы от продажи составляет 13%, даже если продажа осуществлена между родственниками. Налоговый вычет с покупки также предоставляется на общих основаниях.
Интересное:  Вычет за ребенка из зарплаты

Уплата налога с продажи доли квартиры

Еще один интересный вариант решения вопроса возможен, если один из совладельцев является собственником более установленного минимального срока. В такой ситуации при продаже имущества заключается дополнительное соглашение, в котором указывается распределение дохода от сделки:

Сделки с недвижимостью, как и любые операции с имуществом, находятся под пристальным вниманием контролирующих органов и подлежат обязательному налогообложению. Продажа одной или нескольких долей в квартире довольно распространенная, но не всегда понятная с точки зрения расчета сборов в бюджет, операция. Законодательно утверждены определенные льготы и вычеты, а также послабления для собственников имущества. Сегодня мы поговорим о том, как платить налог с продажи доли в квартире в 2019 году.

Особенности оценки доли в квартире

  • отсутствие либо наличие свободного доступа в жильё, где производится оценка;
  • отношение совладельцев, если они имеются, к вселению нового жильца;
  • количество имеющихся в доме комнат (в данном случае возможно выделение отдельной комнаты в качестве доли);
  • общее число жильцов в квартире и всех совладельцев (чем меньше собственников и прописанных по данному адресу людей, тем выше цена);
  • наличие несовершеннолетних совладельцев;
  • общая стоимость жилого помещения целиком;
  • проведение ремонтных работ и степень износа;
  • размер отчуждаемой части жилья;
  • тип жилого помещения (например, новостройка, хрущёвка и т. д.);
  • уровень экономического развития в районе;
  • этажность и месторасположение дома;
  • порядок пользования общей собственностью.
  • при страховании;
  • при отчуждении части жилья (продаже, покупке, мене и т. д.);
  • при использовании в качестве уставного капитала организации;
  • для разрешения споров имущественного характера (к примеру, при бракоразводном процессе);
  • при оставлении доли под залог для взятия кредита.

Оценка доли в квартире, факторы влияющие на стоимость доли

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Интересное:  Пенсия по инвалидности 2 группа

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Как рассчитать долю в квартире — формула и инструкция

Подписи сторон соглашения с расшифровкой. Обратите внимание, чтобы стать собственником доли по соглашению, его необходимо зарегистрировать в реестре физических лиц, и только с момента регистрации оно вступает в юридическую силу. Если соглашение об определении долей не было подписано, то они считаются равными.

Или на личные средства свойства квартиры были изменены к лучшему, например, в ней сделан евроремонт. Такое действие невозможно отделить от жилища, и поэтому участник ремонта вправе просить увеличение его доли в праве общей собственности по согласию всех собственников. Но если оно не достигнуто, то установить долю можно в судебном порядке.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Но этот подход ошибочен. Дело в том, что при расчетах не был применен понижающий коэффициент. Дело в том, что доли в квартире продаются за 50 или 70 процентов их номинальной стоимостью. Для приведенного выше случая это означает, что 1 миллион рублей нужно умножить на коэффициент 0,5 или 0,7.

Такие различия между ожиданиями продавца и предложением покупателя объясняется следующим. Как считает продавец? Если ему принадлежит треть квартиры, а стоимость самой квартиры на рынке недвижимости составляет, скажем, три миллиона рублей, то он рассчитывает на один миллион рублей.

Ссылка на основную публикацию