Обеспечительный платеж в договоре аренды

Энциклопедия решений

Таким образом, после прекращения договора аренды основания для удержания арендодателем суммы обеспечительного платежа отпадают, если такой платеж не был использован для погашения задолженности арендатора перед арендодателем или зачтен в счет исполнения обязательств арендатора, например, по внесению арендной платы за определенный период (абзац второй п. 1 ст. 381.1 ГК РФ в редакции Закона N 42-ФЗ). Если арендодатель не возвращает неиспользованную на цели, предусмотренные договором, сумму обеспечительного платежа, арендатор вправе потребовать ее возврата как неосновательного обогащения с начислением на эту сумму процентов за пользование чужими денежными средствами в размере ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России (ст. 1102, п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Такой же позиции судебная практика придерживалась по вопросу о возврате обеспечительного платежа в отношениях, возникших до 01.06.2015, когда обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств не был прямо предусмотрен ГК РФ, но на практике широко использовался в гражданских правоотношениях, будучи поименованным в том числе как «гарантийный платеж», «обеспечительный взнос» и т.п. (постановление Первого ААС от 22.01.2013 N 01АП-6719/12).

В судебной практике не сложилось единого мнения относительно того, вправе ли арендодатель удержать обеспечительный платеж (не возвращать его арендатору) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора (расторжением договора аренды по инициативе арендатора), что нередко предусматривается в договорах аренды. В некоторых случаях суды считают такое условие правомерным (постановления ФАС Московского округа от 17.02.2009 N Ф05-401/09, Шестнадцатого ААС от 10.01.2013 N 16АП-2661/12). Однако такая позиция не бесспорна. Будучи удержанным арендодателем на основании одностороннего отказа арендатора от договора, право на который арендатор имеет в соответствии с условиями договора, обеспечительный платеж фактически трансформируется в неустойку (штраф). Однако обязанность по уплате неустойки у должника наступает только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства (п. 1 ст. 330 ГК РФ). Расторжение договора по инициативе арендатора, если оно допускается договором аренды, является правомерным поведением, не связанным с нарушением условий договора. Поэтому правомерность договорного условия, согласно которому арендодатель при таких обстоятельствах вправе оставить за собой сумму обеспечительного платежа, может быть поставлена под сомнение. Из такой же правовой логики в отдельных случаях исходят и суды, подчеркивая, что обязанность одной стороны в обязательстве понести ответственность перед другой стороной не может наступать вследствие обстоятельств иных, нежели ненадлежащее исполнение обязательства, в связи с чем совершение одной стороной обязательства юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или договором, само по себе не может быть квалифицировано как нарушение обязательства, поскольку является реализацией права (постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 N Ф05-305/13). С 01.06.2015 такая правовая позиция должна применяться с учетом правила п. 3 ст. 310 ГК РФ, согласно которому стороны договора, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, могут предусмотреть своим соглашением обязанность стороны такого договора, отказавшейся от его исполнения в одностороннем порядке, выплатить другой стороне определенную денежную сумму (плата за односторонний отказ от договора). При наличии такого соглашения обязанность арендодателя вернуть сумму обеспечительного платежа может прекратиться зачетом его требования к арендатору об уплате соответствующей суммы в связи с односторонним отказом арендатора от договора (ст. 410 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что в исключительных случаях суд вправе отказать во взыскании платы за односторонний отказ от договора полностью или в части (абзац второй п. 16 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54). Следовательно, в соответствующих случаях арендатор вправе требовать полного или частичного возврата ему зачтенной суммы как неосновательного обогащения арендодателя (ст. 1102 ГК РФ).

Порядок учета у арендатора обеспечительного платежа по договору аренды

В статье рассмотрен порядок учета у арендатора платежей от арендатора арендодателю в качестве обеспечения соблюдения арендатором своих обязательств по договору (обеспечительный платеж), если такие платежи предусмотрены договором аренды помещения, заключенным организацией-арендатором с арендодателем.

Интересное:  Если затопили соседи куда обращаться

До тех пор пока ни одна из сторон не исполнила своего гражданско-правового обязательства по договору аренды, обеспечительный платеж — задаток обеспечивает обязательства обеих сторон. Иными словами, задаток действительно является обеспечением, но он обеспечивает обязательства, которых в бухгалтерском смысле еще нет, — ни арендодатель, ни арендатор не отражают никаких обязательств, пока одна из сторон не исполнит свое обязательство фактически или исполнит его ненадлежащим образом. Однако когда одна из сторон исполнила свое обязательство, то задаток перестает быть обеспечением. Он превращается в часть оплаты, уже осуществленной арендатором, в качестве погашения:

Зачет гарантийного (обеспечительного) платежа

Важно ! Пленумом ВАС РФ принято Постановление от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах». В соответствии с п. 4 указанного Постановления норма ст. 410 ГК РФ является диспозитивной. Это означает, что стороны вправе согласовать условие, отличное от предусмотренного в данной статье.

Кроме того, стороны вправе согласовать условие о зачете неоднородных требований. К примеру, если договором предусмотрена обязанность арендатора произвести ремонт арендованного имущества перед его возвратом, то с учетом позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16, стороны могут включить в договор условие о возможности зачета обязательства арендатора гарантийным (обеспечительным) платежом. Стоимость ремонта при этом можно определить по смете, составленной независимым экспертом.

Обеспечительный платеж в договоре аренды можно пользоваться деньгами

В этом случае невозвращение обеспечительного платежа компенсирует арендодателю потери в связи с поисками нового арендатора или заключением договора с другим арендатором по менее выгодной ставке арендной платы. Согласовать подобные условия позволяет диспозитивность положений п. п. 1 и 2 ст. 381.1 ГК РФ.Еще до вступления в силу Федерального закона N 42-ФЗ договоры аренды включали условие о том, что обеспечительный платеж не возвращается при расторжении договора в связи с нарушением договора арендатором. В судебной практике такое условие признавалось правомерным: суды указывали, что арендатор не только обязан был уплатить задолженность по арендной плате и неустойку, но и не вправе был требовать возврата обеспечительного платежа Дата внесения платежа должна строго соблюдаться арендатором, и если при ее наступлении обязательство не было исполнено, договор не считается заключенным. Важным аспектом является возврат денег. Главным условием для этого считается исполнение арендатором всех обязательств, прописанных в договоре. Если соглашение было полностью исполнено и завершилось без эксцессов, то обеспечительный платеж возвращается стороне, которая его внесла.

Как мы помним, обеспечительный платеж обеспечивает только денежные обязательства, а в приведенных примерах речь идет о неденежных обязательствах (обязанности совершить какое-то действие или воздержаться от его совершения). На практике же раньше обеспечительный платеж использовался и для обеспечения неденежных обязательств. Сейчас формально такой возможности нет. Чтобы получить возможность защититься в подобной ситуации, можно неденежное обязательство «превратить» в денежное.
Для этого кредитору нужно предусмотреть в договоре финансовую санкцию за нарушение неденежного обязательства (неустойку), обеспечивать исполнение которой и будет обеспечительный платеж. Если же в договоре предусмотрена плата за одностороннее расторжение договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ), то обеспечительный платеж вполне можно использовать для зачета по внесению такого платежа.

Уплата обеспечительного платежа по предварительному договору аренды (Белецкая Ю

При возникновении разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Тогда основной договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

В большинстве случаев предварительный договор аренды предусматривает уплату определенной денежной суммы будущим арендатором строящегося объекта недвижимости в пользу застройщика. Как только не называют на практике данный платеж: и задатком, и авансовым арендным платежом. Попробуем разобраться, насколько это правомерно.

Как правильно использовать обеспечительный платеж

  • бумаги оформляются в письменном виде, если озвученные положения требуют «бумажного» закрепления;
  • имеет ссылки на основной правоустанавливающий документ, обязательства;
  • описывает конечную величину обеспечительного платежа, варианты внесения средств, частичное их возвращение;
  • прописывается отсутствие или условия начисления процентов;
  • устанавливается «срок годности» гарантийного соглашения, который равен юридической «жизни» основного документа.
  1. Платежи являются защитой только для отправителя, а норма о двойном возврате средств недействительна. Задаток же «встает на сторону» пострадавшего – несоблюдение достигнутого соглашение чревато возвратом денежных средств в двойном объеме.
  2. Обеспечительная гарантия применяется для защиты только материальных обязательств, сфера применения «конкурента» более широкая.
  3. Отсутствие документально оформленного задатка квалифицируется как аванс – частичная оплата услуг или обязательств. Тут вы узнаете, что представляет собой авансовый платеж по УСН.
  4. Сумма обеспечительного платежа покрывает все расходы адресата (проценты, неустойки). Сторона, нарушившая договоренность, возмещает не только сумму задатка в двойном размере, но и оплачивает убытки.
  5. Денежные средства остаются в распоряжении пострадавшего партнера, тогда как платеж применяется для исполнения основных обязательств, закрепленных договором.
  6. При отсутствии нарушений задаток переквалифицируется, как сумма очередного платежа. «Конкурентный» вариант предусматривает возврат денежных средств адресату.
  7. Размер обеспечивающего платежа имеет процентный вид (по договоренности сторон), тогда как задаток используется в виде денежных средств.
Интересное:  Заполнение ндфл при покупке квартиры

Возврат обеспечительного платежа по договору аренды нежилого помещения

Добрый день, Сергей Николаевич. В ответ на наше уведомление Арендодателю, было получено письмо с мотивацией , что мы не уведомили их за три месяца, тем самым у арендодателя теперь будет простой помещения. Тем самым ссылаясь на условия договора ниже представленные, арендодатели отказываются засчитывать обеспечительный платеж в счет последнего месяца.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж, если иное не установлено соглашением сторон, возвращается в случае, когда в согласованный срок не наступили обстоятельства, на основании которых платеж засчитывается в счет исполнения обеспеченного обязательства, или обеспеченное обязательство прекращено.

Конференция ЮрКлуба

Другой подход, выраженный в постановлении ФАС Московского округа от 05.07.2010 по делу N А40-104629/09-89-711, постановлении ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010, основывается на том, что, если сторонами по договору четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, его удержание при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора в случае просрочки платы арендных платежей не противоречит статьям 329 и 421 Гражданского кодекса.

Если договором предусмотрена возможность его расторжения по инициативе любой из сторон во внесудебном порядке, расторжение такого договора не может являться нарушением обязательств, вытекающих из данного договора, при этом положение договора о том, что обеспечительный депозит зачету и (или) возврату арендатору не подлежит, является ничтожным как противоречащее статье 330 Гражданского кодекса.

Обеспечительный платеж при УСН

Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/[email protected], УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/[email protected]).

Если же согласно условиям договора между арендатором и арендодателем обеспечительный платеж в последующем будет учтен в составе арендной платы за какой-либо период, то он будет отражен в книге учета расходов и доходов в качестве расхода, связанного с арендной платой за этот период (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ; письма Минфина России от 03.04.2015 № 03-11-11/18801, от 28.06.2011 № 03-11-06/2/99).

Обеспечительный платёж по договору аренды

Форма обеспечительного платежа по договору аренды – исключительно денежная. Даже если сторонами оговорен расчёт по договору в натуральной форме или в форме продукции, получаемой в результате найма. Связано это с тем, что Гражданским кодексом РФ обеспечительный предусмотрен исключительно, как способ обеспечения денежного обязательства. В свою очередь, форма внесения денежных средств может быть любой – как наличной, так и безналичной.

Указанный способ обеспечения может быть использован только при наличии денежных обязательств. После внесения платёж, как бы «замораживается» на счету стороны, которая его получила. После того, как обязательство исполнено, платёж засчитывается, как часть выполнения денежного обязательства арендатора.

Ссылка на основную публикацию