Рыночная и кадастровая стоимость недвижимости

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят собственники при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

  1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
  2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
  3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
  4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
  5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
  6. Расположение и общее количество помещений в здании;
  7. Форма собственности;
  8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
  9. Этажность.
  1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
  2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
  3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
  4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
  5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

  • рыночная цена на объект;
  • экономическая ситуация в регионе или в стране в целом;
  • средний доход граждан;
  • расположение объекта и оформленная форма собственности;
  • цена, устанавливающая на земельные участки, где осуществляется строительство многоквартирных или частных домов;
  • тип земли, износ строения, его размер и количество помещений;
  • возможность в будущем получить доход от продажи объекта.
  • для расчета и оценки применяется массовый способ;
  • установкой ее занимаются исключительно кадастровые оценщики,обладающие лицензией на работу и сотрудничающие с государственными органами, предоставляющими им работу;
  • расчет этого значения регламентируется многочисленными законодательными актами;
  • за счет него обеспечивается возможность рассчитать размер налога на имущество;
Интересное:  Расшифровка выписка из егрп

Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости

  1. Сравнительный способ – предполагает изучение нескольких похожих объектов, стоимость которых уже известна. При этом сравниваются основные параметры предметов сравнения. Чем больше число объектов будет исследовано, тем более точной станет оценка.
  2. Доходный подход – применяется относительно не часто и заключается в оценке рыночной стоимости на основе ожидаемых в будущем доходов.
  3. Затратный метод – состоит из оценки стоимости всех затрат на обустройство объекта. При этом засчитывается стоимость всех расходных материалов.

В целом рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.

Отличия кадастровой стоимости квартиры от рыночной

Основой рыночной или свободной цены являются спрос и предложение на рынке недвижимости. Установить цену приказным порядком невозможно, цифры могут увеличиваться или снижаться в зависимости от конъюнктуры момента. Участники сделок ориентируются на рыночную оценку при оформлении купли-продажи, мены, аренды, дарения, наследования и проч. Учет свободных расценок на жилье широко применим на практике, но существует кроме того государственная оценка, основанная на ряде критериев.

На практике рыночная стоимость выше кадастровой, которую утверждает государственный кадастр недвижимости. Исключением бывают ситуации, когда кадастр выше рыночной цены. Касается этот фактор старого фонда, не пользующегося покупательским спросом. Считается нормальным, если колебание оценок составляет 20%, что обусловлено колебаниями рынка недвижимости. Влияние оценок на друг друга не существенно, кадастровая стоимость практически не интересует приобретателя.

Кадастровая и рыночная стоимость недвижимости — в чем между ними разница

Часто банки, кредитные сообщества заключают договор с определенной фирмой, выполняющей заказы клиентов; в этом случае имеющийся на руках клиента документ от эксперта другой организации приниматься во внимание не будет – придется заказывать новую экспертизу именно в указанном учреждении. Рыночная стоимость – сумма, от которой «пляшут», ведя торг.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости? В кадастровой стоимости не находит отражения только состояние самого объекта, например, квартиры: как давно сделан ремонт, есть ли кондиционер, в каком состоянии сантехника и кухня, и пр., а также такие нюансы, как обзор из окна, балкона.

В чем различия кадастровой от рыночной стоимости

  • От размера кадастровой стоимости зависят поступления в бюджет благодаря налоговой базе;
  • Эффект «низкой базы» — реформа проходила в период взлета цен на недвижимость в России, на сегодняшний день большинство ставок являются неактуальными;
  • Не учитывается состояние рынка, платежеспособности населения, расположение объекта и так далее. Т.е. могут возникнуть такие ситуации, когда полученная оценка будет существенно завышена из-за наличия поблизости объектов инфраструктуры, однако по факту – эти объекты не повышают стоимость объекта.
Интересное:  Какие программы есть для молодой семьи

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья

  1. Вы подаете в Росреестр заявление о регистрации недвижимости и другие документы.
  2. Проходит проверка ваших бумаг.
  3. Заявление одобряется.
  4. Объект включается в очередь, по которой проводится кадастровая оценка.
  5. Утверждение оценки.
  6. Внос данных в ЕГРН.
  7. Выдача вам правовых документов (кадастрового паспорта).

Во время подготовки к совершению сделок купли-продажи жилья важно понимать все нюансы, связанные с этим сегментом рыночных отношений. В первую очередь, необходимо иметь представление о том, как проходит процесс оформления нужных для сделки документов, и знать, для чего они нужны и чем они отличаются.

Кадастровая ловушка

Суды не смогли сформировать единого подхода к решению этого вопроса. Одни утверждают, что в случае реализации объекта недвижимости НДС включается в цену сделки, то есть является элементом «рыночности» цены, поэтому установление рыночной цены с НДС оправдано. Другие, напротив, указывают, что НДС не может быть включен в рыночную стоимость, поскольку при уплачивании налога на имущество, по сути, налог исчисляется с налога (в части приходящегося на сумму НДС).

Конечно же, соответствующие министерства и ведомства отвечают, что при определении рыночной стоимости отдельно НДС не выделяется. Между тем в определении суда о признании кадастровой стоимости в размере равном рыночной указывается стоимость с включенной в нее суммой налога на добавленную стоимость.

Чем кадастровая стоимость недвижимости отличается от рыночной

Земельный кодекс РФ устанавливает кадастровую стоимость земель с целью определения базы налогообложения. Но она устанавливается не в соответствии с ситуацией, сложившейся на рынке, а согласно расчетных моделей. Такой показатель во многом является субъективным.

Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.

Ссылка на основную публикацию