Рыночная стоимость земельного участка это

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли

Для определения этой стоимости во многих случаях производится специальная процедура – оценка. Знание возможной цены недвижимости позволяет не терять при её продаже времени или денег. Если выставить недвижимость за слишком высокую цену, она долго не будет продаваться. Если же она будет слишком низкой, продавец получит меньшую прибыль.

В этом помогут независимые оценщики, которые проведут оценку стоимости земли и аргументированно изложат её. Они могут работать независимо или в составе какой-либо компании. Это может быть специализированная оценочная организация, агентство недвижимости или юридическая фирма.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Между кадастровой и рыночной стоимостью имеется тесная связь. Как правило, стандартная ситуация определения соотношения между рыночной и кадастровой свидетельствует о 30% превышении рыночной цены. Различается и предназначение данных оценок: если речь идет о земельном налогообложении, исходят из кадастровой величины. При планировании имущественной сделки отталкиваются от ее рыночной цены.

Для того, чтобы установить рыночную величину, используют несколько подходов, сопоставляя множество параметров, характеризующих объект. В российском законодательстве четко регламентирована процедура кадастровой и рыночной оценки, обеспечивая прозрачность процессу расчета стоимости.

Что такое рыночная стоимость земельного участка и ее определение

  • обратиться за оказанием услуг профессионала-оценщика, деятельность которого направлена исключительно на вычисление цены либо земельных наделов, либо различных видов имущества;
  • воспользоваться услугами специалистов фирм по работе с землей и недвижимыми объектами;
  • лично провести оценивание участка. Как правило, большинство владельцев стараются использовать такой, менее затратный метод. Однако, иногда все же приходится прибегать к услугам специалистов, поскольку в результате проведения экспертизы они могут более точно оценить необходимый объект и дать отчет с более достоверной на текущее время информацией.
  • доходный метод. Считается наиболее сложным при определении самостоятельно (без помощи оценщиков). Основным назначением его является получение информации о цене объекта в случае продажи высокорентабельных земель. Использование такого способа можно производить в том случае, если планируется возведение объекта недвижимости для использования в целях бизнеса – туристического комплекса, ресторана, гостиницы и т.д;
  • затратный. Данный способ может использоваться исключительно с доходным. Он берет во внимание все требуемые затраты на возведение будущего объекта недвижимости на подвергаемом оценке участке. Определение цены производят вычислением предположительных расходов на возведение объекта из предполагаемого дохода от ведения бизнеса, связанного с земельным участком. Также затратный способ можно использовать при оценке земельных наделов, используемых в дальнейшем под индивидуальное жилое строительство;
  • метод сравнения продаж. Может использоваться для любых видов земель, в частности, и для сельскохозяйственного назначения. Для такого способа характерно предварительное выявление цен на схожие объекты в районе размещения участка. Метод сравнения продаж определяет цену таким образом: складывают стоимость аналогичных наделов, делят ее на их общую площадь и получают значение, называемое «удельная стоимость». Уже по величине удельной стоимости считают и искомую цену интересующего участка умножением показателя удельной стоимости на его величину в квадратных метрах.
Интересное:  Как оформить дарение квартиры

Рыночная стоимость земельных участков

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка – это два понятия, о которых важно знать, чтобы ориентироваться при продаже. Первый тип выражает цену участка по нормативам, которые рассчитываются в зависимости от местоположения и категории земли. Ее используют в качестве регулятора земельных отношений при заключении сделок аренды и купли-продажи, а также для расчета величины налога, который будет уплачиваться государству. Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка оценивается не реже чем раз в пять лет. Данные, которые получаются по итогам такой оценки, вносятся в государственный кадастр недвижимости, ведущийся Федеральной службой госрегистрации, картографии и кадастра.

В российском законодательстве предусмотрена не только кадастровая стоимость, но и нормативная, и рыночная. Нормативная применяется в тех случаях, когда не произведено определение кадастровой. Она рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством: при получении банковских кредитов под земельный залог, выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях. Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

И если величина рыночной стоимости отражается, как правило, в соответствующих объявлениях о купли-продаже, то кадастровая подлежит утверждению органами исполнительной власти субъектов РФ после передачи соответствующих данных территориальными органами, ведущими государственный кадастр недвижимости своего региона.

  • Необходимости получения реальных данных об участке и для принятия объективного решения;
  • Объект посредством публичной оферты участвует в публичных торгах;
  • Цена отчуждения участка является обоснованным гонораров за объект продажи, сделка произведена по свободному волеизъявлению сторон.

Рыночная стоимость земельного участка: нормативы определения и отличия от кадастровой цены

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

На третьем и четвертом этапе процедуры оценки учитываются целевые назначения использования участка и его будущие перспективы, а далее посредством затратного, сравнительного и доходного подхода формируется цена. Эти подходы и их нюансы применения описываются в ФЗ от 29 июля 1998 года №135. Специалисты на этих этапах выясняют примерные доходы недвижимости, затраты на нее, сравнивая эти показатели с другими участками с похожими характеристиками.

Интересное:  Нормы расхода горячей воды на человека

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли

При самостоятельно проводимых расчетах допустимо выделить приемлемую разницу между потенциальным доходом, который имеет реализацию только в будущем, и тем реальным вложением, которое сделает покупатель земель непосредственно в ближайший момент. Исходя из того, что потенциальные и реальные деньги имеют разную стоимость, собственнику продаваемого участка целесообразно учитывать в качестве собственного дохода 25-30% от ПРД.

Ориентация на разницу в 30% между двумя видами стоимости совершенно условная. Однако предполагается, что более существенное различие в оценке, превышающее 30% должно быть юридически обосновано. В таком случае целесообразно получить официальные сведения в форме акта или справки – от независимого оценщика.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Если имеются объективные данные, которые подтверждают правильность рыночной оценки, когда стоимость определяется ниже кадастровых значений, то экспертам следует официально обратиться в кадастровую службу, с целью пересмотра кадастровых значений в оценке земли.

Нормативная цена, в данном случае, используется для определения ставки налогообложения, а также расчета ставки арендных платежей при передаче земельного участка, который находится в собственности государства или муниципальных органов, во временное пользование юридическим и физическим лицам.

Рыночная стоимость земельного участка

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Как узнать рыночную стоимость земельного участка

Рыночная стоимость земельного участка отличается от его справедливой стоимости, которая определяет конечную полезность приобретаемого земельного участка для покупателя и стоимость отчуждения – потери экономических выгод при прекращении использования продавцом. На рыночную стоимость влияет состояние спроса и предложения на объекты недвижимости, аналогичные реализуемому в конкретной сделке, рыночная цена не может значительно отличаться от цен на эквивалентные или близкие по параметрам объекты.

Результаты произведенной оценки напрямую зависят от того, как определить рыночную стоимость земельного участка. Расчет по каждому из методов для конкретного участка может дать разные конечные значения, которые и задают область, в пределах которой находится рыночная цена объекта.

Ссылка на основную публикацию