Заключение договора участия в долевом строительстве

Заключение договора участия в долевом строительстве

Так, ООО «Карамос» обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Профэксклюзив» о расторжении договора о долевом участии в строительстве 9-этажного 72-квартирного жилого дома, так как ответчик не приступил к исполнению обязательств по договору, поскольку не были согласованы дополнительные соглашения по существенным условиям договора, а затем в силу финансовых трудностей вообще прекратил свою деятельность. Кроме того, им в отношении того же предмета заключен инвестиционный контракт с иными лицами, строительство дома завершается; ответчик в одностороннем порядке отказался от процедуры достижения соглашения по существенным условиям, от намерения вступить в фактические отношения по подписанному договору, от переговоров по своевременному внесению изменений в договор или его прекращению. Истец лишился того, на что рассчитывал при заключении договора — на получение прибыли. Действия ответчика задержали сроки сдачи дома в эксплуатацию и повлекли убытки. Наличие формально подписанного договора создает угрозу нарушения прав истца. Ответчик иск не признал, указав, что приступил к исполнению обязанностей по договору, сторонами был подписан ряд соглашений, истец не доказал нанесение существенного ущерба, являющегося основанием расторжения договора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.09.2006 г. в удовлетворении иска отказано. Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 05.12.2006 г. данное решение было оставлено без изменения. Как позднее было выяснено, имелось решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.11.2005 г., согласно которому признан незаключенным договор о долевом участии в строительстве объекта недвижимости от 11.12.2001г. между ООО «Карамос» и ООО «Профэксклюзив». Нет оснований для удовлетворения иска о расторжении договора, так как отсутствует предмет спора. [54]

Порядок заключения договора долевого строительства

Принимая решение, кому доверить свои сбережения, выбирайте компанию, у которой есть все требуемые законодательством документы на строительство. Для этого вы должны проверить у компании–застройщика эти документы. Если у застройщика нет этих документов, вас точно ждут проблемы.

Во избежание недоразумений и недопонимания сторон, при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже) площадь, метраж, наличие лоджии, балкона).

Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать. Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Кроме того, в ДДУ должна быть указана дата передачи квартиры заказчику. Строительная компания часто оговаривает не конкретный срок, а квартал, в котором планирует передать ключи от жилого помещения дольщику. Это не считается нарушением закона, но доставляет клиенту некоторые неудобства. Дело в том, что защита его интересов в случае нарушения сроков четко прописана в 214-ФЗ. Краткое содержание законодательного акта включает в себя очень важный пункт – заказчик может расторгнуть договор только через два месяца после истечения даты передачи объекта, указанной в нем. Это значит, что потребителю придется ждать окончания квартала, а потом еще 2 месяца, чтобы предъявить свои претензии застройщику.

Интересное:  Приватизирован ли дом как узнать

Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

  • ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
    Градостроительный кодекс России.
  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Что нужно знать при заключении договора долевого строительства

В разрешении на строительство дома необходимо проверить срок его действия. Если его срок истек, а строительство не ведется, это может свидетельствовать об утрате права аренды на участок и, следовательно, невозможности заключения договора, привлечения средств, начала ведения работ.

  • договор строительства в оригинале;
  • документы юридического лица (устав и изменения к нему, свидетельство о регистрации в налоговом органе, протокол избрания директора, нотариальная доверенность);
  • план дома с описанием местоположения, количества и площади всех помещений;
  • проектная декларация;
  • экспликация квартиры на поэтажном плане;
  • разрешение на строительство дома;
  • документы об уплате заявителями госпошлины (350 рублей для граждан);
  • нотариальное согласие супруги дольщика;
  • договор страхования ответственности застройщика за неисполнение обязательств или договор поручительства.

Договор участия в долевом строительстве

С момента подписания Листа взаиморасчетов и допуска в Нежилое помещение Участник несет риск случайной гибели или повреждения Нежилого помещения как комплекса имущества, включающего в том числе переданное оборудование и иное материально-техническое оснащение Нежилого помещения, а также ответственность перед третьими лицами и Застройщиком в размере убытков, причиненных в результате допуска Участника в Нежилое помещение.

10.2. Участник настоящим Договором поручает Застройщику от имени и за счет Участника осуществлять все необходимые действия по государственной регистрации настоящего Договора (в том числе соглашений о его изменении, досрочном прекращении), технической инвентаризации и кадастровому учету Нежилого помещения.

Порядок заключения договора участия в долевом строительстве

  • договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору в трех экземплярах (для застройщика, дольщика и Росреестра. Экземпляров может быть и больше, в зависимости от количества участников долевого строительства);
  • заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя;
  • документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком. Продаваемая квартира должна быть указана на плане дома, с указанной планируемой площадью;
  • документы об уплате госпошлины за регистрационные действия (данные документы служат для подтверждения факта уплаты и не обязательны к предъявлению. Но если в информационной системе о платежах нет информации об уплате госпошлины и документ об оплате не предъявлен, заявление о регистрации принято к рассмотрению не будет).
  1. Определение объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией; его полный адрес, включая секцию, подъезд и этаж, а также площадь, метраж, наличие балкона/лоджии.
  2. Срок, когда застройщик передаст объект дольщику. Желательно, чтобы здесь стояли конкретные даты, а не, например, II квартал года. Это нужно на случай, если строительная фирма не выполнит свои обязательства. По ФЗ № 214, дольщик может расторгнуть договор без суда, если застройщик не передает объект покупателю более чем два месяца после окончания установленного срока. То есть есть если в договоре указан квартал, вам придется сперва дождаться последнего дня квартала, а потом еще ждать два месяца, прежде чем предъявлять претензии продавцу.
  3. Конкретная цена договора, порядок и сроки ее уплаты. Если предполагается, что цена может быть изменена по соглашению сторон, в договоре должны быть прописаны такие случаи и условия.
  4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок — не менее трех лет).
  5. Способы, которыми застройщик обеспечит исполнение своих обязательств по договору (страхование или поручительство банка).
Интересное:  Размер алименты на 3 детей

Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве

  • порядок корректировки цены договора в случае изменения площади объекта (лучше, если стоимость не будет подлежать изменению);
  • указание максимального количества раз сдачи жилья государственной комиссии;
  • сроки устранения недочетов, выявленных дольщиком при осмотре квартиры;
  • сведения о форме управления будущим домом;
  • срок, порядок и стоимость оформления объекта в собственность.

Долевое участие в строительстве – весьма популярный и выгодный способ возведения жилых объектов и приобретения жилья, надежно регулируемый законодательством. Однако при долевом участии в строительстве, как и в любой инвестиционной деятельности, есть свои риски, которые, впрочем, можно минимизировать, если грамотно и ответственно подойти к составлению договора между застройщиком и покупателем.

Подводные камни долевого участия в строительстве

Конечно, эти люди имеют всевозможные документы якобы свидетельствующие о тесных отношениях с застройщиком. Получив деньги от доверчивых граждан, такие риелторы просто пропадают из вида.
Иногда, участниками мошеннических схем выступают якобы «субподрядчики», которым за выполнение определенных работ по договору субподряда, застройщик или генподрядчик предоставили некоторое количество квартир.

Начать можно с проектной декларации проверяемой компании. В настоящее время, строительные организации ведущие строительство жилых домов в соответствии с законом № 214-ФЗ, обязаны размещать всю имеющуюся проектную документацию на объекты строительства, в средствах массовой информации.

Покупка квартиры по Договору долевого участия (ДДУ)

С 2019 года законодательно введен альтернативный вариант оплаты Договора долевого участия (ДДУ) – через счет эскроу. Механизм Откроется в новой вкладке.»>расчетов с Застройщиком через эскроу счет направлен на защиту интересов дольщиков, и гарантирует им возврат вложенных денег, в случае нарушения Застройщиком обязательств по ДДУ (подробнее об этом – см. по ссылке).

Договор паенакопления в случае Откроется в новой вкладке.»>приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

Ссылка на основную публикацию